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  • Foto do escritorDébora Oliveira

Extinção do processo não é renúncia ao crédito: entenda a diferença


A ação judicial de despejo é o meio legal indicado para reaver um imóvel locado, ou seja, para rescindir contrato de locação, promovendo a desocupação do imóvel e a retomada de posse do bem, ao proprietário. É regida sob a égide da Lei nº 8.245/91 “Lei de Locações” ou “Lei do Inquilinato”.

A ação de despejo pode ser proposta em face dos locatários, sublocatários ou ocupantes, com base no descumprimento do contrato. Existem algumas possibilidades para cabimento do despejo, sendo a principal delas, a falta de pagamento. Nos casos de falta de pagamento, basta apenas que o proprietário prove a inadimplência do locatário, tanto em relação aos alugueis, como quaisquer disposições acessórias ao contrato de locação (a garantia escolhida, condomínio, contas de consumo, etc.). A ação poderá ser proposta a qualquer momento após a notícia do inadimplemento ou atraso locatício. A falta de pagamento de um aluguel já é suficiente para ingresso de uma ação de despejo por falta de pagamento.

Recentemente, o escritório, obteve êxito, em uma Ação de Despejo por Falta de Pagamento, ajuizada em razão do inadimplemento de aluguéis e encargos da locação ocorridos desde junho de 2022, decorrentes de um contrato de locação de um imóvel localizado em Guarulhos. Porém, antes mesmo da citação, as Partes convencionaram o parcelamento do débito locatício em 10 (dez) vezes, termos integralmente homologados pelo Juízo singular. Em casos de acordo, as Partes devem respeitar o pacto firmado, é o que estabelece o princípio do “pacta sunt servanda”, que defende a liberdade de escolha das partes, ao firmar o contrato, as obrigatoriedades, entre elas, o pagamento, de forma que atenda aos interesses de ambos, assim, o contrato faz lei entre às partes, sendo preferencial que o determinado documentalmente seja cumprido. Isto é um princípio clássico da teoria dos contratos, presente na justiça brasileira e fixado na Declaração de Direitos de Liberdade Econômica. [1]

No caso concreto, após a sentença que extinguiu a ação de despejo pela homologação do acordo formulado entre as Partes, o locatário (réu) deixou de cumprir com os termos acordados, o que gerou a instauração de um incidente (apensado ao processo principal de despejo) para o cumprimento de sentença, requerendo o devido despejo dos ocupantes.

Entretanto, no curso da execução, ocorreu a desocupação e a consequente imissão do Locador na posse do imóvel, fato prontamente noticiado ao juízo a quo, seguido do pedido de extinção do “cumprimento de sentença”, com fundamento no artigo 775[2] do Código de Processo Civil. Ao ser noticiado sobre a perda do objeto da ação, o juízo a quo extinguiu o “cumprimento de sentença” com fundamento no artigo 924, IV[3], do Código de Processo Civil, ou seja, devido à inocorrente renúncia ao crédito.

Tendo em vista a intenção de promover a execução dos créditos provenientes da locação em fase de cumprimento de sentença, o proprietário opôs “embargos de declaração”, os quais foram acolhidos, mas tiveram seu provimento negado, mantendo-se a sentença em sua íntegra. Após rejeição aos Embargos, foi apresentada Apelação, pois, sabe-se que é possível a desistência do processo sem que, para isso, seja necessária a renúncia ao direito material, reconhecido em sentença.

Assim, se ocorresse a renúncia ao crédito, não seria possível ao proprietário reaver os valores não pagos de sete meses de alugueis. Portanto, foi pedida a reforma da sentença ao juízo a quo, para alterar a sua fundamentação nos termos dos artigos 775, 485, VIII[4], e 784, VIII[5], do Código de Processo Civil.

E então, o Desembargador Relator Antonio Rigolin, conheceu do Recurso e concedeu provimento:

“LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESPEJO POR FALTA DEPAGAMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA HOMOLOGATÓRIA DE ACORDO. EXEQUENTE QUE, ANTES MESMO DA INTIMAÇÃO DO EXECUTADO, FORMULA PEDIDO DE EXTINÇÃO DO PROCESSO COM FUNDAMENTO NO ARTIGO 775 DO CPC. HIPÓTESE QUE NÃO SE CONFUNDE COM RENÚNCIA AO CRÉDITO. REFORMA DA SENTENÇA QUE EXTINGUIU A EXECUÇÃO COM FUNDAMENTO NO ARTIGO 924, IV, DO CPC.RECURSO PROVIDO. No curso da fase de cumprimento da sentença homologatória de acordo entabulado em ação de despejo, antes da intimação do executado, a parte exequente noticiou a ocorrência da desocupação do imóvel, porém sem o pagamento do débito, postulando a extinção do processo com fundamento no artigo 775 do Código de Processo Civil. O conteúdo dessa declaração de vontade permite reconhecer que houve apenas desistência da execução, que não se confunde com renúncia ao crédito. Por isso, impõe-se acolher o inconformismo para se homologar, simplesmente, a desistência do processo de execução.”

Enfim, a Seguradora poderá então ingressar com ação própria para executar os valores indenizados por ela, durante o período em que a Locatária ficou inadimplente com os alugueis e seus acessório; se a r. Sentença de primeiro grau não fosse reformada, os valores indenizados em decorrência do seguro-fiança, não poderiam ser executados, o contrato não seria respeitado, ferindo o princípio do pacto entre às partes, deixando uma das partes (locador) totalmente prejudicado.

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[1] LEI nº 13.874, de 20 de setembro de 2019. [2] Art. 775. O exequente tem o direito de desistir de toda a execução ou de apenas alguma medida executiva. [4] Art. 775. O exequente tem o direito de desistir de toda a execução ou de apenas a [5] Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio

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